Podpisujesz umowę najmu albo mieszkasz w bloku i nagle w rozliczeniu pojawia się tajemnicza pozycja: „opłaty eksploatacyjne”. Brzmi urzędowo, niewiele mówi, a co gorsza – kosztuje. Za co właściwie płacisz, skoro na pierwszy rzut oka nic się nie zmienia? Już tłumaczymy, co kryje się pod tą nazwą i dlaczego nie da się jej po prostu pominąć.
- Eksploatacja w czynszu – co to takiego?
- Co dokładnie wchodzi w skład eksploatacji?
- Czego eksploatacja NIE obejmuje?
- Czy opłata eksploatacyjna to to samo co czynsz?
- W jaki sposób ustalana jest wysokość opłat eksploatacyjnych?
- Kto decyduje o wysokości kosztów?
- Czy można zakwestionować opłaty eksploatacyjne?
- Czy można odmówić płacenia opłat eksploatacyjnych, jeśli z czegoś się nie korzysta?
- Co trzeba zapamiętać?
- Najczęściej zadwane pytania
Eksploatacja w czynszu – co to takiego?
Opłaty eksploatacyjne to jeden z podstawowych składników czynszu. Pokrywają one koszty codziennego funkcjonowania nieruchomości i utrzymania części wspólnych. Mówiąc prosto: nie płacisz tylko za swoje mieszkanie, ale także za to, że budynek jako całość działa i nie popada w ruinę.
Eksploatacja dotyczy m.in.:
▪ budynku, w którym mieszkasz (elewacje, dach, instalacje),
▪ otoczenia budynku (chodniki, oświetlenie, zieleń),
▪ bieżącej obsługi technicznej i administracyjnej,
▪ drobnych napraw i konserwacji.
Nie jest to więc koszt „widoczny gołym okiem”, ale jego brak byłby odczuwalny bardzo szybko – w postaci cieknących rur, ciemnych klatek czy nieodśnieżonego wejścia zimą.
Co dokładnie wchodzi w skład eksploatacji?
Zakres z reguły będzie się różnił się w zależności od wspólnoty, spółdzielni czy właściciela mieszkania, niemniej jednak do najczęstszych składników należą:
1. Utrzymanie części wspólnych
- energia elektryczna na klatkach i w piwnicach,
- konserwacja wind,
- naprawy drzwi, domofonów, schodów,
- czyszczenie rynien i kominów.
2. Prace porządkowe
- sprzątanie klatek schodowych,
- zamiatanie chodników,
- odśnieżanie,
- utrzymanie zieleni i placów zabaw.
3. Obsługa techniczna
- przeglądy instalacji (gaz, prąd, woda),
- drobne naprawy awaryjne,
- kontrola stanu technicznego budynku.
4. Administracja
- koszty zarządcy nieruchomości,
- prowadzenie dokumentacji,
- obsługa spraw mieszkańców (np. meldunki, zgłoszenia awarii).
5. Ubezpieczenie budynku
- ubezpieczenie części wspólnych przed pożarem, zalaniem, włamaniem,
- składka wliczona w czynsz w większości wspólnot mieszkaniowych.
6. Rezerwa remontowa
- pieniądze odkładane na większe naprawy lub modernizacje,
- np. remont dachu, elewacji, wymiana instalacji,
- ustalana osobno i pobierana comiesięcznie od każdego właściciela.
Czego eksploatacja NIE obejmuje?
To ważne: opłaty eksploatacyjne to nie to samo co media. Zazwyczaj nie zawierają:
▪ zużycia prądu w mieszkaniu,
▪ wody i ścieków,
▪ gazu,
▪ wywozu śmieci (choć czasem może być to wliczone zbiorczo),
▪ ogrzewania (chyba że budynek ma wspólną kotłownię).
Wszystkie te elementy rozlicza się osobno, często według wskazań liczników.
Czy opłata eksploatacyjna to to samo co czynsz?
Zdecydowanie nie – poniżej wyjaśniamy różnice między tymi dwoma pojęciami:
Czynsz
Czynsz to całkowita opłata za mieszkanie – obejmuje zarówno koszty eksploatacyjne, jak i inne składniki (np. fundusz remontowy, zaliczki na media).
Koszty eksploatacyjne
Koszty eksploatacyjne to tylko jedna część czynszu – dotyczą utrzymania części wspólnych budynku: sprzątania, oświetlenia, konserwacji, przeglądów, administracji itp.
W jaki sposób ustalana jest wysokość opłat eksploatacyjnych?
W przypadku wspólnot mieszkaniowych wysokość opłat eksploatacyjnych nie jest kwotą „z czapki” – opiera się na rocznym planie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Taki plan przygotowuje zarząd lub zarządca wspólnoty i zawiera szacunkowe wydatki m.in. na sprzątanie, konserwacje, media w częściach wspólnych, ubezpieczenie czy przeglądy techniczne.
Projekt planu trafia następnie pod głosowanie właścicieli lokali. To oni – jako członkowie wspólnoty – zatwierdzają stawki. Gdy plan zostanie przyjęty, koszty rozkłada się proporcjonalnie: każdy właściciel płaci zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że im większe mieszkanie, tym wyższa opłata eksploatacyjna – bo większy udział to większa odpowiedzialność za wspólne utrzymanie budynku.
Kto decyduje o wysokości kosztów?
To zależy:
➡️ W spółdzielni mieszkaniowej o wysokości opłat eksploatacyjnych decyduje zarząd. To on opracowuje plan kosztów i ustala stawki obowiązujące lokatorów. Mieszkańcy nie głosują bezpośrednio nad kwotami, ale mają prawo zgłaszać uwagi, wnioskować o korektę oraz domagać się rozliczenia kosztów rzeczywistych – zwłaszcza jeśli opłaty okażą się zawyżone lub nieuzasadnione.
➡️ W mieszkaniach wynajmowanych od osób prywatnych (np. inwestorów lub właścicieli wielu lokali) stawki eksploatacyjne są zazwyczaj określone ryczałtowo w umowie najmu – jako jedna, stała kwota doliczana do czynszu. Czasem jednak właściciel rozlicza je na podstawie realnych kosztów wspólnoty lub spółdzielni (np. na podstawie corocznych zestawień). W takim przypadku najemca nie ma bezpośredniego wpływu na wysokość opłat, ale może poprosić o ich uzasadnienie i ewentualne rozliczenie nadpłat.
Czy można zakwestionować opłaty eksploatacyjne?
Tak, ale tylko jeśli ma się dostęp do szczegółowego rozliczenia. Wspólnoty i spółdzielnie mają obowiązek udostępnić mieszkańcom zestawienie kosztów. Jeśli coś się nie zgadza – można złożyć reklamację.
W przypadku mieszkań wynajmowanych od osób prywatnych – masz prawo poprosić właściciela o podstawy naliczania opłat. W praktyce jednak wszystko zależy od zapisów w umowie najmu.
Czy można odmówić płacenia opłat eksploatacyjnych, jeśli z czegoś się nie korzysta?
Nie można odmówić płacenia opłat eksploatacyjnych tylko dlatego, że nie korzysta się z części wspólnych budynku.
Te opłaty są obowiązkowe dla wszystkich właścicieli lub najemców, ponieważ dotyczą utrzymania infrastruktury, z której każdy – bez wyjątku – korzysta pośrednio. Nawet jeśli nie używasz windy, nie siedzisz na ławce przed blokiem i nie chodzisz po klatce schodowej, musisz współfinansować ich utrzymanie, bo są one elementem nieruchomości wspólnej, wpływają na jej stan techniczny, bezpieczeństwo – a przede wszystkim – wartość rynkową.
Co trzeba zapamiętać?
Eksploatacja to nie „opłata za nic”, tylko za to, że wszystko działa – od żarówki w piwnicy po drzwi wejściowe.
Wysokość opłaty eksploatacyjnej może się różnić – wszystko zależy od budynku, wspólnoty i zakresu usług.
Znajomość struktury czynszu pomaga kontrolować wydatki i szybciej zauważyć nieprawidłowości.
Przed podpisaniem umowy najmu dopytaj, czy opłaty są rozliczane rzeczywiście czy ryczałtem.
Dodaj komentarz