Wielu właścicieli i najemców żyje w przekonaniu, że gdy zbliża się koniec umowy najmu na czas określony, temat po prostu „rozwiązuje się sam”. Tymczasem rzeczywistość prawna jest znacznie bardziej złożona – nieznajomość przepisów często prowadzi do nieporozumień, roszczeń, a nawet problemów z wypowiedzeniem najmu. Poniżej rozwiewamy wszystkie wątpliwości związane z automatycznym przedłużeniem umowy najmu.
Umowa najmu na czas określony – krótka definicja
Umowa najmu na czas określony to taka, w której strony z góry ustalają konkretny dzień zakończenia najmu.
Najczęściej stosuje się ją w przypadku mieszkań wynajmowanych studentom, pracownikom sezonowym albo osobom, które planują wynajem tylko na określony czas. W przeciwieństwie do umowy bezterminowej – taka umowa kończy się z upływem wskazanego terminu, bez konieczności jej wypowiadania.
Czy taka umowa przedłuża się automatycznie?
Nie, umowa najmu na czas określony co do zasady nie przedłuża się automatycznie.
Wygaśnięcie umowy następuje z dniem, który został w niej wskazany jako termin zakończenia. Jeżeli żadna ze stron nie podejmie działań, formalnie najem się kończy – najemca powinien się wyprowadzić, a wynajmujący odzyskać lokal.
Ale… są wyjątki. I to ważne.
Milczące przedłużenie umowy – kiedy dochodzi do skutku?
Jeżeli najemca pozostaje w lokalu po upływie okresu najmu, a właściciel nie podejmie żadnych działań, to zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 674 i 675) mamy do czynienia z tzw. milczącym przedłużeniem najmu. W takiej sytuacji:
▪ najem nie odnawia się na taki sam okres, jak pierwotnie,
▪ lecz staje się umową na czas nieokreślony,
▪ a każda ze stron zyskuje prawo do wypowiedzenia jej z zachowaniem ustawowych terminów.
Jakie są ustawowe terminy wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony?
🏠 Lokale mieszkalne:
- Najemca: 1 miesiąc wypowiedzenia, na koniec miesiąca.
- Wynajmujący: tylko w wyjątkowych przypadkach (np. 3 miesiące zaległości w opłatach, dewastacja, potrzeba osobista) – zwykle 6 miesięcy wypowiedzenia.
🏢 Lokale użytkowe (np. biuro):
Gdy czynsz płatny co miesiąc: 3 miesiące wypowiedzenia, na koniec miesiąca.
Gdy płatny inaczej – termin zależny od częstotliwości.
Ważne
Żeby nie dopuścić do takiego automatycznego przedłużenia, właściciel powinien zażądać zwrotu lokalu po upływie umowy lub jasno określić (najlepiej na piśmie, np. email), że dalsze korzystanie z mieszkania nie będzie możliwe.
Przedłużenie umowy na nowy okres – jak zrobić to formalnie?
Jeśli obie strony są zadowolone z dotychczasowej współpracy, najczęściej podejmują decyzję o kontynuacji najmu. W takiej sytuacji są dwa rozwiązania:
1. Zawarcie nowej umowy na kolejny okres
To najbezpieczniejsze i najbardziej przejrzyste rozwiązanie. Po zakończeniu dotychczasowego najmu strony podpisują nową umowę z określoną datą rozpoczęcia i zakończenia. Można zachować wcześniejsze warunki, ale to również dobra okazja do aktualizacji: np. podniesienia czynszu, dopisania nowych ustaleń (np. o zwierzętach, opłatach, dodatkowych obowiązkach najemcy). Nowa umowa eliminuje niejasności i pozwala jasno określić zasady dalszego najmu.
2. Aneks do obecnej umowy
Jeśli obie strony są zadowolone z dotychczasowej współpracy i nie chcą tworzyć zupełnie nowej umowy, mogą podpisać aneks przedłużający aktualny najem. W takim aneksie określa się nowy termin obowiązywania umowy oraz ewentualne zmiany – np. stawkę czynszu lub inne warunki. To szybkie i wygodne rozwiązanie, ale trzeba pamiętać, że aneks musi być sporządzony na piśmie i podpisany przez obie strony, aby był ważny. Brak aneksu oznacza, że po zakończeniu pierwotnej umowy najem wygasa lub przekształca się w bezterminowy.
Co grozi właścicielowi, który nie zareaguje?
Jeśli właściciel po zakończeniu umowy na czas określony:
▪ nie odbierze kluczy,
▪ nie zażąda wyprowadzki,
▪ pozwoli najemcy nadal mieszkać,
to zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 674 i 675) dochodzi do milczącego przedłużenia najmu – nawet już po jednym dniu, jeśli brak jest reakcji ze strony właściciela. W takiej sytuacji umowa automatycznie przekształca się w najem na czas nieokreślony.
W praktyce oznacza to, że właściciel:
▪ nie może już żądać wyprowadzki z dnia na dzień,
▪ musi zachować ustawowe terminy wypowiedzenia,
▪ traci korzyść wynikającą z wcześniej ustalonego końca najmu.
Co ważne – najemca nie musi podpisywać żadnej nowej umowy. Sam fakt dalszego zamieszkiwania i brak reakcji właściciela wystarczą, by prawo uznało to za zgodę na kontynuację najmu na czas nieokreślony.
Dlatego właściciel, który nie chce przedłużać najmu, powinien jeszcze przed końcem umowy pisemnie poinformować najemcę o obowiązku opuszczenia lokalu, a po terminie zadbać o odbiór kluczy i protokół zdawczo-odbiorczy.
Jak najemca może się zabezpieczyć?
Z punktu widzenia najemcy warto wiedzieć, że:
▪ jeśli chcesz zostać w lokalu po zakończeniu umowy, skontaktuj się z właścicielem odpowiednio wcześniej i potwierdź wolę kontynuacji najmu – najlepiej ustal warunki na piśmie, np. poprzez nową umowę lub aneks;
▪ jeśli nie zamierzasz przedłużać najmu, poinformuj właściciela z wyprzedzeniem i oddaj mieszkanie w terminie, najlepiej z protokołem zdawczo-odbiorczym i potwierdzeniem rozliczenia mediów.
Pozostanie w lokalu po wygaśnięciu umowy, przy braku sprzeciwu ze strony właściciela, skutkuje przekształceniem najmu w umowę na czas nieokreślony. W wielu przypadkach jest to korzystne dla najemcy, bo zyskuje on większą elastyczność i ochronę – umowę można wypowiedzieć z miesięcznym wyprzedzeniem, bez konieczności uzasadniania.
Ważne jednak, by nie robić tego „po cichu”. Jasna komunikacja i ustalenia na piśmie chronią obie strony i zapobiegają ewentualnym nieporozumieniom i późniejszym konfliktom.
Najemca nie wyprowadza się mimo zakończenia umowy – co robić jako właściciel?
Jeśli najemca nie opuścił lokalu po zakończeniu umowy, mimo że został o tym jasno poinformowany, właściciel musi działać zdecydowanie – ale zgodnie z prawem. Przede wszystkim należy najpierw oficjalnie wezwać najemcę pisemnie do wydania lokalu w określonym terminie. Takie wezwanie powinno zawierać datę zakończenia najmu, żądanie opuszczenia mieszkania oraz informację o dalszych krokach w przypadku braku reakcji.
Jak dostarczyć wezwanie?
Najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć osobiście z podpisem najemcy na kopii. Tylko takie formy dają pewność, że wezwanie zostało skutecznie doręczone i mogą być użyte jako dowód w ewentualnym postępowaniu sądowym.
Jeśli najemca nadal odmawia wyprowadzki, nie wolno samodzielnie wymieniać zamków ani wynosić rzeczy lokatora – byłoby to naruszenie miru domowego. W takiej sytuacji pozostaje droga sądowa: właściciel składa pozew o opróżnienie lokalu (eksmisję). Jeśli sąd przyzna rację wynajmującemu, wyrok zostanie wykonany przez komornika.
Do momentu opuszczenia mieszkania przez najemcę, właściciel ma prawo żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu – najczęściej w wysokości poprzedniego czynszu lub nawet wyższej, jeśli ponosi stratę. Dla własnego bezpieczeństwa każda korespondencja powinna odbywać się na piśmie, z potwierdzeniem odbioru.
Czy warto wpisywać klauzulę o automatycznym przedłużeniu?
Tak, ale z głową. W niektórych umowach stosuje się zapis, że umowa przedłuży się automatycznie na taki sam okres, jeśli żadna ze stron nie złoży oświadczenia o zakończeniu najmu np. na 30 dni przed jego końcem. Taki zapis jest zgodny z prawem, ale tylko wtedy, gdy nie narusza przepisów o ograniczeniach co do czasu trwania najmu (np. w najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym).
Co trzeba zapamiętać?
Po upływie terminu najmu umowa wygasa, chyba że strony podejmą dalsze działania.
Kontynuacja najmu wymaga podpisania nowej umowy lub aneksu do aktualnej – najlepiej przed końcem obowiązującej.
Pozostanie najemcy w lokalu bez reakcji właściciela przekształca najem w bezterminowy.
Warto działać z wyprzedzeniem – pisemnie i jasno, by uniknąć nieporozumień i chronić interesy obu stron.
Najczęściej zadawane pytania
Nie. Z chwilą upływu terminu umowa wygasa, chyba że strony wcześniej ją przedłużą lub właściciel pozwoli najemcy zostać bez reakcji.
Jeśli właściciel nie zareaguje, najem przekształca się w umowę na czas nieokreślony – zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego.
Tak. Już jeden dzień bez reakcji właściciela może być uznany za milczące przedłużenie najmu.
Tak. Zarówno nowa umowa, jak i aneks przedłużający powinny być sporządzone na piśmie i podpisane przez obie strony.
Tak. Aneks to szybka forma przedłużenia istniejącej umowy – trzeba w nim wskazać nowy termin i ewentualne zmiany warunków.
Nie. Po przekształceniu najmu w umowę na czas nieokreślony, właściciel musi zachować ustawowe terminy wypowiedzenia i spełnić warunki ustawowe.
Dodaj komentarz