Wspólnota mieszkaniowa powinna dbać o interesy mieszkańców, ale niestety zdarza się, że zarząd przekracza swoje uprawnienia – zwłaszcza w zakresie finansów. Jeśli masz wrażenie, że naliczane Ci opłaty są niesłuszne, niezgodne z prawem lub ustalane bez uchwały, to… możesz mieć rację. A przede wszystkim – masz prawo się bronić.
Jakie opłaty może naliczać wspólnota?
Zgodnie z ustawą o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa może żądać od właścicieli lokali wpłat na:
▪ Koszty zarządzania nieruchomością wspólną
To podstawowe wydatki, dzięki którym codzienne funkcjonowanie budynku jest możliwe. Zalicza się tu m.in. sprzątanie klatek schodowych i przestrzeni wspólnych, utrzymanie zieleni, oświetlenie części wspólnych, drobne naprawy techniczne (np. domofonu czy drzwi wejściowych), a także wynagrodzenie zarządcy lub administratora. Wszystkie te koszty muszą być proporcjonalnie rozliczane według udziałów każdego właściciela.
▪ Fundusz remontowy
To osobna pula środków przeznaczona na większe naprawy, modernizacje i remonty nieruchomości wspólnej — np. ocieplenie budynku, remont dachu, wymianę instalacji. Wysokość składki oraz zasady jej gromadzenia ustala wspólnota w drodze uchwały. Zarząd nie może samodzielnie decydować o jej zwiększeniu ani o wykorzystaniu środków na inny cel niż ten wskazany w uchwale.
▪ Media dostarczane do części wspólnych
To opłaty za energię elektryczną zużywaną w miejscach wspólnych (np. oświetlenie klatek, garaży, piwnic), wodę używaną do podlewania zieleni, a w niektórych przypadkach także ogrzewanie korytarzy czy zasilanie wind. Te media nie są przypisane do lokali, ale do części wspólnej — dlatego koszt rozliczany jest między wszystkich właścicieli według udziałów.
▪ Inne wydatki zatwierdzone uchwałą właścicieli
Wspólnota może także decydować o dodatkowych inwestycjach i usługach, jak np. montaż monitoringu, zatrudnienie ochrony, zakup systemu domofonowego, wprowadzenie systemu elektronicznych liczników czy remont elewacji. Kluczowe jest to, że każda z tych pozycji musi być zatwierdzona formalną uchwałą wspólnoty. Brak głosowania = brak podstawy prawnej do naliczenia opłaty.
🔎 Każda opłata musi mieć podstawę prawną i/lub zostać przegłosowana. Zarząd nie może sobie niczego „narzucać” samodzielnie.
Kiedy opłaty są naliczane bezprawnie?
O bezprawnym działaniu możemy mówić w kilku typowych przypadkach:
1. Opłaty wprowadzone bez uchwały
Zarząd nie ma prawa narzucać właścicielom opłat za:
▪ dodatkowy monitoring,
▪ ochronę,
▪ wywóz gruzu,
▪ wycinkę zieleni,
▪ nowe inwestycje (np. szlabany, windy, bramy, fotowoltaikę),
jeśli nie zostało to zatwierdzone przez właścicieli większością głosów. Nawet jeśli „większość i tak by się zgodziła” – forma jest ważna. Bez uchwały – opłata nie obowiązuje.
2. Zawyżanie zaliczek lub rozliczeń
Zarząd może pobierać zaliczki, ale ich wysokość musi odpowiadać realnym kosztom, a nie „na zapas”. Jeśli zaliczka jest wyraźnie zawyżona, a potem rozliczana niejasno lub w ogóle, może to budzić poważne wątpliwości prawne.
3. Rachunki za media niezgodne z indywidualnym zużyciem
▪ Brak liczników indywidualnych (np. na wodę lub ciepło).
▪ Rozliczanie mediów według powierzchni lokalu zamiast zużycia.
▪ Brak rozliczenia rzeczywistego – mimo że technicznie jest to możliwe.
📌 Takie działania są nie tylko nieuczciwe, ale i nielegalne, jeśli naruszają zasadę proporcjonalności opłat.
Jak rozpoznać nieprawidłowości?
Masz do dyspozycji kilka możliwości, które przedstawiliśmy poniżej. Aby poznać szczegóły, wystarczy kliknąć wybraną opcję.
Poproszenie zarządu o szczegółowe zestawienie opłat – za dany miesiąc, kwartał lub rok. (rozwiń)
Nie opieraj się na ogólnym „czynszu”. Poproś o rozpisanie wszystkich składników opłat: za co konkretnie płacisz, ile i na jakiej podstawie. Masz do tego pełne prawo jako właściciel lokalu – zgodnie z ustawą o własności lokali, zarząd ma obowiązek udzielać takich informacji na żądanie.
Sprawdzenie czy każda pozycja jest poparta uchwałą wspólnoty (rozwiń)
Nie wystarczy, że zarząd „postanowił” albo „poinformował w ogłoszeniu”. Jeśli pojawiły się nowe opłaty (np. na monitoring, ochronę, wywóz gabarytów), sprawdź, czy została podjęta formalna uchwała przegłosowana przez większość właścicieli. Bez tego – opłata może być bezprawna.
Sprawdzenie czy sposób rozliczania jest logiczny i sprawiedliwy – np. media według zużycia, a nie „równo dla każdego”. (rozwiń)
Woda, ciepło, prąd – wszystko, co można mierzyć, powinno być rozliczane według rzeczywistego zużycia. Jeśli zarząd stosuje ryczałt „na głowę” lub „na metry kwadratowe”, mimo że są liczniki – to nie tylko niesprawiedliwe, ale może być również niezgodne z przepisami.
Porównanie kosztów z poprzednimi latami – czy doszło do nagłego wzrostu? (rozwiń)
Jeśli fundusz remontowy nagle wzrósł o 100%, albo opłata za zarząd podskoczyła bez wyjaśnienia, to sygnał ostrzegawczy. Porównaj roczne zestawienia i dopytaj zarząd, skąd różnice. Brak uzasadnienia może świadczyć o złym zarządzaniu lub działaniu na niekorzyść wspólnoty.
Przejrzenie protokołów z zebrań wspólnoty – czy coś zostało przegłosowane, czy narzucone z góry? (rozwiń)
Każde większe wydatki muszą być zatwierdzone uchwałą – i powinno to być udokumentowane w protokole. Jeśli czegoś nie ma w dokumentacji, a mimo to płacisz – zarząd może działać samowolnie. Masz prawo żądać wglądu do protokołów, bo jesteś współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.
Co można zrobić, jeśli opłaty są naliczane bez podstawy?
Jeśli masz podejrzenia, że zarząd działa bezprawnie – nie musisz tego akceptować. Oto Twoje opcje:
Kto kontroluje zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
Wielu właścicieli zapomina, że zarząd wspólnoty to tylko wykonawca woli mieszkańców, a nie niezależny organ decyzyjny. Kontrolę nad jego działaniami mogą (i powinni) sprawować:
▪ komisja rewizyjna, jeśli została powołana,
▪ właściciele lokali – poprzez żądanie dokumentów, składanie wniosków i zwoływanie zebrań,
▪ sąd – w przypadku rażących naruszeń.
Zarząd musi działać w ramach uchwał i przepisów – nie ma pełnej swobody. Każdy właściciel ma prawo zadawać pytania i oczekiwać przejrzystości.
Przykład z życia
W jednej z warszawskich wspólnot zarząd narzucił wszystkim mieszkańcom miesięczną opłatę za ochronę – mimo że nie było takiej uchwały. Po kilku miesiącach właściciele zorientowali się, że pieniądze idą na firmę powiązaną z jednym z członków zarządu. Efekt? Zwołano zebranie, zmieniono zarząd i skierowano sprawę do prokuratury.
Wnioski, czyli twoje pieniądze, twoje prawo
Wspólnota mieszkaniowa to nie prywatna firma zarządu. Każda opłata musi być zgodna z prawem i interesem właścicieli. Jeśli masz wrażenie, że coś jest nie tak – nie ignoruj tego. Pamiętaj:
Jeśli nie postawisz granicy dziś – jutro możesz płacić za coś, czego nigdy nie zatwierdziłeś.
Najczęściej zadawane pytania
Nie. Każda nowa opłata musi być poparta uchwałą wspólnoty właścicieli. Zarząd nie ma kompetencji do jednostronnego nakładania dodatkowych kosztów.
Można zażądać pełnego zestawienia opłat oraz dokumentów księgowych. W przypadku odmowy – złożyć skargę do komisji rewizyjnej (jeśli istnieje) lub podjąć kroki sądowe.
Tak. Każdy właściciel ma pełne prawo do wglądu w dokumentację finansową wspólnoty. Zarząd ma obowiązek udostępnić ją na żądanie.
Tak. Właściciel lokalu ma 6 tygodni od daty jej podjęcia, aby wnieść pozew o unieważnienie uchwały do sądu cywilnego, jeśli narusza ona przepisy lub interes właściciela.
Wystarczy zebrać większość głosów właścicieli udziałów i przegłosować uchwałę o zmianie zarządu. Można to zrobić podczas zebrania zwyczajnego lub nadzwyczajnego.
Dodaj komentarz