Współwłasność mieszkania to sytuacja stosunkowo powszechna – częsta po rozwodach, spadkach, inwestycjach wspólników czy przy zakupie nieruchomości z partnerem bez ślubu. Ale co się dzieje, gdy jeden z właścicieli popada w długi? Czy komornik ma prawo zająć i sprzedać tylko część udziału? I co to oznacza dla drugiego współwłaściciela?
Komornik ma prawo zająć udział w nieruchomości
Odpowiadając na pierwsze tytułowe pytanie – tak – komornik ma pełne prawo zająć i sprzedać udział we współwłasności mieszkania, w sytuacji gdy jego właściciel ma długi i nie spłaca zobowiązań. Warto dodać, że nie musi przy tym pytać innych współwłaścicieli o zgodę.
Wystarczy że:
▪ dłużnik ma formalnie przypisany udział (np. 1/2 lub 1/3),
▪ i że wierzyciel złoży wniosek o egzekucję z nieruchomości.
Podkreślamy jeszcze raz – nie chodzi o sprzedaż całej nieruchomości, lecz wyłącznie udziału należącego do zadłużonego współwłaściciela – czyli „abstrakcyjnej części własności”, która nie jest wydzieloną fizycznie częścią lokalu.
Co oznacza sprzedaż udziału?
W skrócie cały proces wygląda tak: w efekcie egzekucji komorniczej procentowy udział mieszkania przysługujący dłużnikowi trafia najczęściej na licytację. Taki udział to nie konkretna część lokalu, jak pokój czy kuchnia. To prawo współwłasności – czyli współdecydowania o losach nieruchomości.
Nowy nabywca nie wprowadza się do „swojej połowy” (choć ma prawo się wprowadzić – o tym w następnym akapicie). Zyskuje za to realny wpływ na sprzedaż, remonty, wynajem czy podział majątku. Każda istotna decyzja wymagać będzie jego zgody – niezależnie od tego, czy jest osobą prywatną, czy funduszem inwestycyjnym.
I tu zaczynają się schody.
Coraz częściej udziały w nieruchomościach kupują inwestorzy, którzy nie mają zamiaru w nich mieszkać. Ich celem jest zysk – najczęściej poprzez wymuszenie sprzedaży całego mieszkania lub odsprzedaż udziału z dużą marżą. Pierwszy ze scenariuszy to kontrowersyjna i często nieetyczna strategia „inwestycyjna”.
Osoby prywatne lub fundusze inwestycyjne, które skupują udziały, niemal nigdy nie robią tego z myślą o wspólnym zamieszkiwaniu. Ich celem jest szybki zysk – a najkrótsza droga do niego to wywarcie presji na pozostałych właścicielach. Czasem taki współwłaściciel pojawia się w lokalu, przebywa w nim lub celowo utrudnia codzienne funkcjonowanie, by wymusić ugodę: najczęściej wykup udziału po zawyżonej cenie albo zgodę na sprzedaż całej nieruchomości.
Taka sytuacja może ciągnąć się latami. Brak porozumienia paraliżuje możliwość sprzedaży, przeprowadzenia remontu, a nawet normalnego życia w mieszkaniu. Sprzedaż udziału to nie tylko formalność – to ryzyko wejścia w długotrwały konflikt, którego nie da się łatwo rozwiązać.
Czy osoba która kupi udziały ma prawo się wprowadzić?
Zgodnie z polskim prawem (art. 206 Kodeksu cywilnego), każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z rzeczy wspólnej w takim zakresie, na jaki pozwala mu jego udział. To oznacza, że nowy współwłaściciel ma prawo fizycznie przebywać w mieszkaniu i z niego korzystać – o ile nie narusza praw pozostałych współwłaścicieli.
Ale uwaga: nie ma przypisanej „swojej połowy”
Współwłasność nie oznacza, że nowy właściciel może powiedzieć: „to będzie mój pokój, a ta kuchnia jest tylko moja”. Udział jest – tak jak już wspominaliśmy – abstrakcyjny – to ułamek własności całej nieruchomości, a nie konkretnej części lokalu.
Co z tym w praktyce?
A co z przymusową sprzedażą całego mieszkania?
Po zakupie udziału w mieszkaniu, nowy współwłaściciel oprócz udziałów zyskuje pełne prawo do wystąpienia do sądu o zniesienie współwłasności. To nic innego jak formalna próba \”rozplątania\” sytuacji, w której kilka osób ma prawa do jednej nieruchomości.
Taki wniosek może złożyć każdy współwłaściciel – w dowolnym momencie, bez względu na to, czy ma ½, ¼ czy tylko 1/10 udziałów. I to wystarcza, by cała sprawa trafiła przed sąd.
Jakie decyzje może podjąć sąd?
W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd ma kilka możliwych rozwiązań. Teoretycznie są trzy opcje – ale w praktyce tylko jedna jest najczęściej stosowana:
| Opcja | Opis | Prawdopodobieństwo |
|---|---|---|
| 1. Podział fizyczny nieruchomości | Gdy lokal da się realnie podzielić (np. dom z osobnym wejściem i piętrami) – sąd dzieli nieruchomość „na żywo”. | Bardzo rzadko (głównie domy jednorodzinne lub działki) |
| 2. Przyznanie całości jednemu współwłaścicielowi | Jeśli jedna ze stron chce zatrzymać lokal i spłacić drugą, sąd może orzec wykup za odpowiednią kwotę. | Czasami stosowane, ale wymaga zgody i wypłacalności |
| 3. Sprzedaż całego mieszkania | Gdy strony się nie dogadują, sąd najczęściej zarządza sprzedaż całej nieruchomości i dzieli pieniądze zgodnie z udziałami. | Zdecydowanie najczęstsza opcja – nawet w 80–90% przypadków |
▪ Bo mieszkanie nie nadaje się do fizycznego podziału (nie da się „odciąć” komuś pokoju z kuchnią i łazienką).
▪ Bo strony się nie dogadują (a sąd nie jest od tego, żeby ich pogodzić).
▪ Bo inwestorzy celowo nie chcą porozumienia, licząc właśnie na sprzedaż i szybki zysk.
Czy współwłaściciel może wynajmować mieszkanie bez zgody innych?
Nie – nie może. Współwłaściciel ma prawo korzystać z nieruchomości, ale nie może samodzielnie decydować o jej wynajmie. Wynajem całego mieszkania to czynność przekraczająca zwykły zarząd – a taka wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Jeśli jedna osoba zacznie czerpać zysk z rzeczy wspólnej, ignorując resztę, pozostali właściciele mogą skierować sprawę do sądu i żądać odszkodowania lub nakazu zaprzestania najmu.
A czy ma prawo wprowadzić inną osobę niż on sam i pozwolić jej mieszkać?
To zależy. Współwłaściciel ma prawo korzystać z lokalu, ale nie oznacza to automatycznie, że może swobodnie wprowadzać do niego inne osoby – np. partnera, członka rodziny, znajomego czy nawet najemcę. Każdy taki przypadek powinien być oceniany indywidualnie.
👉 Jeśli osoba ta mieszka razem z nim – sądy zazwyczaj uznają to za rozsądne korzystanie z prawa współwłasności (o ile nie narusza to praw pozostałych właścicieli).
❌ Jeśli jednak współwłaściciel sam nie mieszka w lokalu, a tylko „podrzuca” tam kogoś innego – np. nieznajomego czy lokatora „na gębę” – to już problem. Taka sytuacja może zostać potraktowana jako naruszenie prawa pozostałych współwłaścicieli do współkorzystania z lokalu. Wtedy można żądać usunięcia tej osoby, a nawet wytoczyć sprawę o naruszenie posiadania.
Co jeśli nowy współwłaściciel zacznie się zachowywać agresywnie lub uciążliwie?
Współwłasność nie daje prawa do nękania. Jeśli nowy udziałowiec próbuje zastraszać, celowo uprzykrza życie, zakłóca spokój domowy lub wchodzi bez uprzedzenia do części używanej przez innych – można zgłosić sprawę na policję lub do sądu cywilnego. Tego typu działania mogą zostać uznane za naruszenie miru domowego albo nawet stalking.
W skrajnych przypadkach sąd może ograniczyć sposób korzystania z lokalu, a nawet orzec eksmisję agresywnego współwłaściciela, jeśli jego zachowanie poważnie utrudnia współżycie. W praktyce to rzadkie, ale możliwe – zwłaszcza gdy mamy do czynienia z inwestorami, którzy celowo stosują presję, by szybciej sprzedać lub wykupić pozostałe udziały.
Jak się zabezpieczyć przed takim scenariuszem?
Jeśli jesteś współwłaścicielem mieszkania i podejrzewasz, że druga osoba ma długi – warto działać szybko zanim pojawi się komornik. Oto co możesz zrobić:
Wnioski: komornik nie sprzeda mieszkania – ale sprzeda ci problem
Komornik może sprzedać udział w mieszkaniu, nawet jeśli reszta należy do ciebie. Dla niego to po prostu majątek dłużnika. Ale dla ciebie to potencjalna katastrofa – bo nagle stajesz się współwłaścicielem z obcym człowiekiem, który nie musi grać fair.
To nie jest scenariusz z filmu – to dzieje się naprawdę, każdego dnia, zwłaszcza w dużych miastach. Dlatego jeśli jesteś współwłaścicielem nieruchomości – nie ignoruj tego tematu. Bo długi drugiej osoby mogą cię kosztować więcej, niż myślisz.
Tak. W przypadku współwłasności komornik może wystawić na licytację wyłącznie udział należący do dłużnika – np. ½ lub ¼ nieruchomości.
Może, o ile nie narusza praw pozostałych współwłaścicieli. Ma prawo korzystać z całej nieruchomości, ale nie przypada mu żadna „konkretna” część.
Nie. Wynajem całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, ponieważ dotyczy wspólnej rzeczy. Wynajem bez zgody może być podstawą do roszczeń.
Tylko jeśli sam tam mieszka i obecność tej osoby nie utrudnia życia innym. W przeciwnym razie – może to być uznane za nadużycie prawa współwłasności.
Możesz złożyć wniosek do sądu o uregulowanie sposobu korzystania z lokalu, a w skrajnych przypadkach – wystąpić o eksmisję takiej osoby lub o zniesienie współwłasności.
Tak, jeśli dogadasz się z wierzycielem lub właścicielem udziału. To często najtańszy i najrozsądniejszy sposób uniknięcia konfliktów.
Dodaj komentarz