Kaucja to jedno z najczęściej poruszanych zagadnień przy wynajmie mieszkań. Z jednej strony – zabezpieczenie interesów właściciela. Z drugiej – temat, który często prowadzi do konfliktów z najemcami – szczególnie w momencie, gdy lokal zostaje zwrócony w stanie odbiegającym od pierwotnego, a właściciel zapowiada potrącenie części lub całości kaucji. Czy ma do tego prawo? O tym między innymi w tym artykule.
Kaucja mieszkaniowa – krótka definicja
Kaucja to suma pieniędzy pobierana od najemcy przy zawarciu umowy najmu, mająca na celu zabezpieczenie ewentualnych roszczeń właściciela. Może dotyczyć m.in.:
▪ zaległości czynszowych,
▪ zniszczeń wyposażenia,
▪ kosztów napraw,
▪ braku rozliczeń za media.
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, maksymalna wysokość kaucji to 12-krotność miesięcznego czynszu. W praktyce najczęściej wynosi ona równowartość 1–2 miesięcy.
Kiedy właściciel może potrącić kaucję?
Właściciel ma prawo potrącić środki z kaucji tylko wtedy, gdy powstaną realne szkody lub zaległości wynikające z winy najemcy.
Dotyczy to takich kwestii jak np.:
Wszystkie potrącenia powinny być udokumentowane – np. fakturami za naprawy, zdjęciami usterek, protokołem zdawczo-odbiorczym. Bez dowodów właściciel ryzykuje spór prawny i ewentualny zwrot pełnej kwoty kaucji.
Czego nie wolno potrącać z kaucji?
Właściciel nie może potrącać pieniędzy za naturalne zużycie rzeczy wynikające z normalnego użytkowania mieszkania.
Przykłady:
Są to elementy, które zużywają się z czasem niezależnie od najemcy, i zgodnie z prawem nie stanowią podstawy do obciążenia go kosztami.
Protokół zdawczo-odbiorczy – twój najlepszy dowód
Aby uniknąć sporów o zniszczenia, warto zawsze sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy przy przekazaniu i zwrocie mieszkania. Dokument powinien zawierać:
▪ szczegółowy opis stanu technicznego mieszkania,
▪ wyszczególnienie wyposażenia,
▪ odczyty liczników,
▪ zdjęcia dokumentujące stan ścian, mebli, urządzeń.
Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego to jeden z najprostszych, a zarazem najskuteczniejszych sposobów, by chronić swoje interesy – niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem, czy najemcą. To właśnie ten dokument zwykle jest tym \”rozstrzygającym\” sporne kwestie przez znaczące ograniczenie pola do interpretacji czy nieporozumień.
Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji?
Zgodnie z przepisami, właściciel ma maksymalnie 1 miesiąc od dnia opróżnienia lokalu na zwrot kaucji lub jej części. Jeśli potrąca jakiekolwiek kwoty, musi je uzasadnić i udokumentować. W praktyce jednak zwrot kaucji następuje w momencie oddania kluczy.
Jeśli właściciel zwleka bez uzasadnienia, najemca w takiej sytuacji uzyskuje prawo do:
▪ wezwania go do zwrotu kaucji na piśmie,
▪ zgłosić sprawę do sądu cywilnego,
▪ domagać się odsetek ustawowych za opóźnienie.
Czy najemca może odmówić zapłaty za rzekome zniszczenia?
Tak, najemca ma pełne prawo zakwestionować potrącenie kaucji, jeśli uzna je za nieuzasadnione. Ma prawo żądać konkretnych dowodów, takich jak zdjęcia uszkodzeń, rachunki za naprawy czy kosztorysy. Jeśli protokół zdania mieszkania zawiera nieprawdziwe informacje, najemca nie powinien go podpisywać i powinien zgłosić zastrzeżenia na piśmie. W przypadku sporu można skierować sprawę do sądu, żądając zwrotu całości lub części zatrzymanej kwoty.
Właściciel nie ma prawa natomiast jednostronnie potrącać kaucji według własnego uznania. Tylko konkretne, zawinione i udokumentowane szkody uzasadniają obciążenie najemcy kosztami. Wszystko inne jest naruszeniem zasad i działa na niekorzyść właściciela w przypadku postępowania sądowego.
W praktyce: jak często dochodzi, a jak często niedochodzi do zwrotu kaucji?
W praktyce kaucja jest zwracana w całości w większości przypadków, o ile najemca oddaje lokal w takim stanie, w jakim go otrzymał i nie ma zaległości w opłatach. Problemy pojawiają się głównie wtedy, gdy są uszkodzenia, zaległe rachunki albo brak protokołu zdawczo-odbiorczego. Jeśli właściciel nie ma dokumentacji ani zdjęć, trudno mu udowodnić, że szkody powstały z winy najemcy – i wtedy musi zwrócić kaucję. Najczęstsze przyczyny potrąceń to zniszczone meble, brudne ściany i nieuregulowane rachunki.
To właśnie zwykle przez pryzmat braku twardych dowodów właściciel zwraca kaucję – bo w przypadku sporu to on musi udowodnić winę najemcy, a bez protokołu, zdjęć czy rachunków ryzykuje przegraną w sądzie.
Co trzeba zapamiętać?
Opis stanu mieszkania i zdjęcia to najlepsza ochrona dla obu stron.
Właściciel nie może jej zatrzymać „za karę” – tylko za konkretne szkody.
Odbarwienia ścian czy przetarte dywany nie uzasadniają potrąceń z kaucji.
Jeśli właściciel nie ma dowodów, łatwo wygrać sprawę o zwrot kaucji.
Dodaj komentarz