Zakup działki to poważna inwestycja, a jednym z nieuniknionych kosztów jest wynagrodzenie notariusza. W praktyce wielu kupujących i sprzedających zastanawia się nad jednym pytaniem: kto powinien pokryć opłaty notarialne przy zakupie gruntu? Czy istnieją tu sztywne przepisy, czy raczej decyduje tradycja i umowa stron? Wyjaśniamy krok po kroku!
Jakie opłaty ponosi się u notariusza przy zakupie działki?
Przy zakupie działki u notariusza występuje kilka rodzajów kosztów, m.in.:
Taksa notarialna (kliknij żeby zobaczyć szczegóły)
To wynagrodzenie notariusza za sporządzenie i przeprowadzenie całej transakcji sprzedaży działki. Jej maksymalną wysokość reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, a końcowa kwota zależy od wartości działki i ewentualnych rabatów w kancelarii. Obejmuje przygotowanie aktu, weryfikację dokumentów, przeprowadzenie czynności oraz sporządzenie wszystkich niezbędnych załączników.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – zwykle 2% wartości działki
Jest to podatek pobierany przez notariusza na rzecz Skarbu Państwa przy przeniesieniu własności nieruchomości. Standardowa stawka dla zakupu działki wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości określonej w akcie. Podatek ten płaci kupujący, a notariusz przekazuje go do urzędu skarbowego.
Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej (obecnie 200 zł)
Każda zmiana właściciela działki musi zostać odnotowana w księdze wieczystej. Wpis ten wiąże się z opłatą sądową, która w 2025 roku wynosi 200 zł. Notariusz zazwyczaj od razu składa wniosek o wpis nowego właściciela i pobiera tę opłatę w trakcie podpisywania aktu.
Koszt wypisów aktu notarialnego (od kilku do kilkudziesięciu złotych za sztukę)
Po podpisaniu aktu notarialnego każda ze stron oraz urząd (np. sąd wieczystoksięgowy) otrzymują wypisy dokumentu. Koszt jednego wypisu to zwykle kilkanaście złotych za każdą stronę, w zależności od długości aktu i cennika kancelarii. Standardowo wydaje się przynajmniej po jednym egzemplarzu dla kupującego, sprzedającego oraz do sądu.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
To obowiązkowy podatek, który musi zapłacić kupujący przy zakupie działki na rynku wtórnym. Stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej działki i jest naliczana od ceny wpisanej w akcie notarialnym, o ile odpowiada ona cenie rynkowej. W praktyce oznacza to, że jeśli działka kosztuje 250 000 zł, PCC wyniesie 5 000 zł.
Podatek PCC pobierany jest bezpośrednio przez notariusza w trakcie podpisywania aktu – nie trzeba go samodzielnie wpłacać do urzędu. Notariusz przekazuje pieniądze do odpowiedniego urzędu skarbowego i wydaje potwierdzenie.
Uwaga:
▪ Warto zadbać, by cena w akcie nie odbiegała rażąco od wartości rynkowej, bo urząd skarbowy może ją zakwestionować i domagać się dopłaty podatku.
▪ PCC nie płaci się przy zakupie działki od dewelopera (gdzie jest już VAT), w przypadku darowizn w najbliższej rodzinie lub niektórych innych szczególnych przypadkach.
Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej
Przy każdej transakcji zakupu działki niezbędne jest dokonanie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wpis ten jest warunkiem skutecznego przeniesienia własności i zapewnia bezpieczeństwo prawne kupującemu.
Opłata sądowa wynosi obecnie 200 zł (stan na 2025 rok) i jest stała – nie zależy od wartości działki czy rodzaju nieruchomości. Kwotę tę pobiera notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego i przekazuje ją do właściwego sądu wieczystoksięgowego razem z wnioskiem o dokonanie wpisu.
Co istotne:
▪ W przypadku nabycia kilku działek objętych jedną księgą wieczystą płaci się tylko jedną opłatę.
▪ Bez wpisu do księgi wieczystej nie da się skutecznie wykazać prawa własności działki.
▪ Opłata sądowa nie podlega negocjacji – to urzędowa, jednolita kwota obowiązująca w całej Polsce.
Koszt wypisów aktu notarialnego
Po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży działki każda ze stron oraz odpowiednie urzędy muszą otrzymać swój egzemplarz dokumentu. Oryginał aktu pozostaje zawsze w kancelarii notarialnej, natomiast dla kupującego, sprzedającego i na potrzeby sądu wydaje się tzw. wypisy.
Ile to kosztuje?
Koszt jednego wypisu aktu notarialnego to zwykle 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę dokumentu (stawka regulowana rozporządzeniem). Im dłuższy akt, tym więcej stron i wyższy łączny koszt wypisów. Najczęściej całość dla jednej strony zamyka się w kilkunastu-kilkudziesięciu złotych.
Kto ponosi koszt?
Standardowo wypisy opłaca kupujący, chyba że strony postanowią inaczej.
Warto wiedzieć:
▪ Wypisy są niezbędne do potwierdzania własności i załatwiania spraw urzędowych związanych z działką.
▪ Minimum jeden wypis potrzebny jest do sądu wieczystoksięgowego, a po jednym dla każdej ze stron.
▪ Na życzenie można zamówić więcej wypisów (np. do banku przy kredycie).
Co mówią przepisy? Czy prawo reguluje, kto płaci?
Polskie prawo NIE narzuca, kto dokładnie musi zapłacić notariuszowi przy zakupie działki.
Zgodnie z ustawą o notariacie oraz kodeksem cywilnym, strony mają tu pełną dowolność – mogą samodzielnie ustalić w umowie, kto pokryje opłaty. W praktyce jednak wykształcił się jasny zwyczaj rynkowy.
Standard rynkowy – kto najczęściej płaci?
W 95% przypadków wszystkie opłaty notarialne oraz związane z transakcją ponosi KUPUJĄCY. Dotyczy to zarówno taksy notarialnej, jak i podatku PCC, opłaty sądowej oraz kosztu wypisów aktu.
Dlaczego to kupujący płaci za notariusza?
Otóż dzieje się tak ponieważ to kupujący jest głównym beneficjentem transakcji – uzyskuje prawo własności działki, a także bezpieczeństwo prawne i formalne potwierdzenie zakupu. Przejęcie opłat przez kupującego upraszcza rozliczenia – sprzedający otrzymuje uzgodnioną cenę „na rękę”, bez potrąceń czy niejasności, a całość formalności i kosztów dodatkowych pozostaje po stronie nabywcy.
Dzięki temu proces jest przejrzysty i nie budzi wątpliwości podczas podpisywania aktu. Takie podejście jest praktycznym standardem na polskim rynku nieruchomości – choć prawo daje tu pełną dowolność, w praktyce niemal zawsze to kupujący płaci za obsługę notarialną i związane z nią koszty.
- To kupującemu zależy na przeniesieniu własności i wpisaniu do księgi wieczystej,
- Kupujący zyskuje prawo własności gruntu, więc staje się głównym beneficjentem czynności notarialnej,
- Pozwala to uniknąć nieporozumień – sprzedający otrzymuje „na czysto” ustaloną cenę, bez potrąceń.
Czy można inaczej?
Tak! Strony mogą się umówić, że podzielą koszty po połowie lub pokryje je sprzedający.
Taka sytuacja występuje jednak rzadko – najczęściej przy działkach o nietypowym statusie, w przypadku promocji deweloperskich, spadków lub sprzedaży przez gminy.
Ważne 📍
Warto ustalić kwestie kosztów jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej i dokładnie zapisać to w dokumentach!
Przykład praktyczny – kto płaci, a kto nie płaci?
| Element kosztów | Standard rynkowy | Inny scenariusz |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | Kupujący | Sprzedający / pół na pół (umowa) |
| Podatek PCC | Kupujący | Kupujący |
| Opłata sądowa (wpis do KW) | Kupujący | Kupujący |
| Wypisy aktu notarialnego | Kupujący | Kupujący |
Czy można negocjować opłaty notarialne?
Taksa notarialna, czyli opłata za sporządzenie aktu sprzedaży działki, jest regulowana przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości – istnieją odgórnie ustalone maksymalne stawki, których notariusz nie może przekroczyć. Jednak w praktyce kancelarie często stosują rabaty, zwłaszcza przy prostych lub powtarzalnych czynnościach, transakcjach na wyższe kwoty lub w przypadku stałych klientów.
Przykładowo, niektóre kancelarie proponują niższe stawki, jeśli nie jest potrzebne dodatkowe przygotowanie dokumentów lub gdy obie strony są dobrze przygotowane do czynności. Warto więc jeszcze przed wizytą zadzwonić lub napisać do kilku notariuszy, porównać oferty i zapytać o możliwość obniżenia opłat. Pozwala to często zaoszczędzić nawet kilkaset złotych na finalnej transakcji.
Co trzeba zapamiętać?
Najczęściej zadawane pytania (Q&A)
W zdecydowanej większości przypadków tak, ale prawo pozwala ustalić inny podział kosztów – wszystko zależy od umowy między stronami.
Tak, jeśli obie strony się na to zgodzą i odpowiednio zapiszą to w umowie. W praktyce jednak rzadko się to zdarza.
Do najważniejszych należą: taksa notarialna, podatek PCC (2%), opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej oraz koszt wypisów aktu notarialnego.
Maksymalne stawki są wszędzie takie same, ale w praktyce notariusze mogą oferować rabaty – szczególnie przy większych transakcjach lub prostych sprawach.
Tak, większość banków pozwala uwzględnić opłaty notarialne jako część kosztów zakupu nieruchomości i włączyć je do finansowania kredytem.
Tak, notariusz pobiera wszystkie opłaty podczas podpisywania aktu i samodzielnie przekazuje je do odpowiednich urzędów.
W takiej sytuacji najlepiej uzgodnić podział jeszcze przed sporządzeniem aktu – jeśli nie dojdzie do porozumienia, standardem pozostaje, że płaci kupujący.
Dodaj komentarz